随着近年来房价不断飙升，居民收入增速却远远跑输房价涨幅，许多家庭根本无法负担理想的住房。

周三，特朗普总统宣布了一项新的政策，计划禁止大型机构投资者购买更多的独栋住宅。这一举措旨在遏制资本巨头在房地产市场中的无序扩张，特别是在大城市和热门地段。

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特朗普总统决意“出手”整治美国房价

本周三(1月7日)，特朗普总统在社媒平台发布信息称，美国应该禁止大型机构投资者购买独栋住宅，他认为企业的房产所有权助长了住房市场的不公，让普通美国人的安家梦变得更加遥不可及。

“长期以来，购买和拥有一套房屋一直被视为美国梦的巅峰。这本是努力工作、做正确事情的回报，但现在，这一美国梦正变得越来越遥不可及，尤其是对年轻美国人来说”。

“基于此，以及诸多其他考量，我将立即采取措施，禁止大型机构投资者购买更多的独栋住宅，并呼吁国会将此法案立法通过。住在房子里的应该是人，而不是公司，”特朗普补充道。

近年来，像黑石(Blackstone)、摩根大通(JPMorgan Chase)为首的银行和投资巨头纷纷入局，瞄准了房价上涨带来的高额红利，大举扫货独栋住宅。

这些投资者通常会购入房屋并出租，其市场份额在2008年大萧条后房屋止赎潮中逐渐扩大，尤其是在阳光带地区(Sun Belt states)。许多分析认为，正是这种资本运作挤占了刚需购房者的资源，进而推高了房价。

根据去年发布的私募股权利益相关者项目的数据，黑石是美国最大的私募股权公寓所有者，拥有超过23万套公寓。近年来，黑石已投资数十亿美元收购了Tricon住宅、美国校园社区和AIR社区等多家房地产公司。

黑石公司作为最大的私募股权买家之一，周三股价下跌超过5%。

特朗普表示，他计划在未来几周公布更多关于住房和可负担性方面的提案，并指出：“我将在两周后的达沃斯演讲中讨论这一话题，包括进一步的住房和可负担性提案以及更多内容。”

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美国房地产市场陷入了严重的“停滞状态”

近年来，美国购房成本大幅上涨，主要原因是住房市场长期处于停滞状态，供应量不足，再加上30年期固定抵押贷款的平均利率目前为6.19%。

除了普遍的住房短缺问题外，许多房主不愿意放弃他们在疫情期间锁定的超低抵押贷款利率，当时美联储将利率降至极低点。

根据全国住房建筑商协会(NAHB)最近的报告，从2020年初到2025年第三季度，全国房价上涨了近55%。

另一个令人担忧的数据来自政府问责办公室(GAO)：2011年时，全美还没有任何单一投资者拥有超过1000套独栋出租房；但到了2015年，机构投资者手中的房源已激增至30万套。

截至2022年，在亚特兰大、佛罗里达州杰克逊维尔和北卡罗来纳州夏洛特等地，大型投资者控制了超过15%的独栋住宅市场。

两党立法者都提出了禁止某些企业投资者进入购房市场的提案，认为他们大量收购房屋的做法推高了房价，使得普通美国人更难找到住房。

然而，一些住房专家和经济学家对禁止大型投资者的提议持反对意见，认为这对整体住房存量几乎没有影响，反而可能会抑制市场投资。

“这不会解决住房可负担性问题。它可能会促进独栋住宅的购买，但代价是减少独栋租赁房源，”TD Cowen分析师贾雷特·塞伯格(Jaret Seiberg)指出。

参议院负责住房事务的委员会负责人蒂姆·斯科特(Tim Scott)表示，尽管他支持特朗普推动可负担性措施，但他认为更好的前进方式是他提出的两党“通往住房之路”法案。

斯科特在接受采访时表示：“2026年必须是我们提升工薪家庭住房负担能力的一年。我欢迎特朗普总统希望增加房主数量，特别是首次购房者的愿望。”

他强调：“我的重点是推动有意义的解决方案，扩大住房供应并降低成本——这包括在我们已经一致通过的《通往住房之路法案》(ROAD to Housing Act)基础上继续推进。因为这正是实现美国梦、让它变得更可实现的正确方式。”